Auch wenn Sie nach der Lektüre der entsprechenden Artikel nun über die grundsätzliche Funktionsweise und die Eintragungen im Grundbuch informiert sind, gibt es eine ganze Reihe von Tipps und Tricks, welche den Umgang mit diesem Medium einfacher, schneller und günstiger machen können.
Kosten sparen
Kosten für Einträge in das Grundbuch lassen sich z. B. dann sparen, wenn ein Gläubigerwechsel bevorsteht. Das bedeutet: Wenn etwa die Zinsbindung bei einem Darlehen zur Baufinanzierung abgelaufen ist, muss sich der Kreditnehmer nach einem anderen Finanzierungspartner umschauen. Ist dieser gefunden, läuft es in der Regel so: Das bisherige Verhältnis zwischen Kreditnehmer und Gläubiger wird aus dem Grundbuch gelöscht, an seiner Stelle wird nun die neue Kreditgeber-Kreditnehmer-Konstellation ins Grundbuch eingetragen. Dabei entstehen zwei Kostenpositionen – für die Löschung und für den Neueintrag.
Die Lösung: Abtretung statt Löschung und Neueintrag!
Ein kleiner Kniff, der Ihnen viel Geld sparen kann: Statt der Löschung des alten Eintrags im Grundbuch, gefolgt von einer Neueintragung, fallen bei einer Abtretung die Gebühren nur einmal an. Hier die Details:
Nach der kompletten Ablösung des alten Kredites erhält der Kreditnehmer vom Gläubiger in der Regel eine Löschungsbewilligung. Damit kann er über einen Notar den alten Eintrag löschen lassen und macht so den Platz frei für eine neue Anschlussfinanzierung. Einfacher und günstiger wird das Ganze, wenn der Kreditnehmer den bisherigen Gläubiger statt der Löschungsbewilligung um eine Abtretungsurkunde bittet. In dieser Urkunde werden bereits getilgte Forderungen durch eine Teillöschung definiert.
Allerdings empfiehlt es sich nicht, die hier beschriebene Vorgehensweise anzuwenden, ohne vorher mit dem neuen Finanzierungspartner abzuklären, ob dieser sich mit einer Abtretung der Grundschuld einverstanden erklärt. Nicht jede Bank ist dazu bereit. Falls es aber klappt, können Sie gleich doppelt sparen: Erstens durch die fehlende Löschung der alten Grundschuld, zweitens durch die Ablösung des Kredites, welche die Banken untereinander vollziehen. Dadurch fallen für den Kreditnehmer keine Tageszinsen für eine notwendige Zwischenfinanzierung an, da ein Anspruch auf die Abtretungserklärung erst nach Eingang des Darlehensbetrages beim vorherigen Gläubiger entsteht.
Beispielrechnung: Durch eine Löschung mit anschließender Neueintragung entstehen bei einem Objektwert von 160.000 Euro Kosten von mehr als 800.- Euro. Bei einer Abtretung dagegen reduzieren sich die Kosten auf rund ein Viertel dieses Betrags - der Kreditnehmer zahlt also nur ca. 200.- Euro.
Achtung: Kosten für Löschungen im Grundbuch teilweise unzulässig
Folgender Fall: Sie haben den Kauf einer Immobilie durch ein Bankdarlehen finanziert, woraufhin eine Grundschuld ins Grundbuch des Objektes eingetragen wurde. Nach vollständiger Rückzahlung kann dieser Eintrag aus dem Grundbuch gelöscht werden. Das Problem dabei: Die meisten Banken kommen nach Rückzahlung des Kredites nicht selbst auf den Kunden zu, geschweige denn löschen den Eintrag selbstständig.
Wichtig zu wissen ist diesbezüglich, dass Banken – wie auch Notare – grundsätzlich selbstständig Löschungen vornehmen können. Kommt der Kunde allerdings mit diesem Wunsch auf sein Kreditinstitut zu, wird ihm die Löschung oft nur gegen eine (nicht unerhebliche) Gebühr angeboten. Laut mehrerer Gerichtsurteile in Deutschland ist das nicht zulässig.
So urteilte beispielsweise der Bundesgerichtshof (BGH): Die Löschung des Grundbucheintrags ist eine gesetzliche Aufgabe, die bei Vertragsabschluss als Folgekosten abzusehen ist. Sie ist daher keine Dienstleistung für den Kunden. Die Kosten dafür sind aus den allgemeinen Betriebskosten durch die Bank zu leisten.
Besonders dreist gehen in diesem Fall die Sparkassen vor. Sie erfanden als Obolus für die Löschung der Grundbucheinträge die sogenannte Stempelgebühr. Viele Verbraucher zahlen diese ohne Nachfrage, da sie meinen, es handele sich dabei um eine offizielle bzw. behördliche Gebühr. Dem ist jedoch nicht so. Auch die Erhebung der Stempelgebühr erklärten die Gerichte in Deutschland als unzulässig.
